特色小镇与旅游发展（之一）

（本文是魏小安2017年3月18日在文旅产业进修班的演讲）

一、关于特色小镇
    特色小镇大概是现在最热的一个词，2016年7月，zhu建部、发gai委、财zheng部三个部委发布了《关于开展特色小镇培育工作的通知》，计划到2020年培育1000个左右特色小镇。这个数很大，但是想一想，我们这么大的一个国家，30多个省，平均下来一个省30个，也不算太多。三个月之后，就是2016年10月份又发布了第一批127个小镇名单。在全国迅速掀起了特色小镇建设之风。现在山东、江苏都提出要建100个特色小镇，如果一个省100个，那全国就有3000多个了。zhu建部最近紧急约谈了若干省份，意思就是你们不要太多。现在从操作角度来说，工作的部署，各项政策的出台，资金的各种方式，又PPP，又各种基金，我看了一下，大概有好几十种资金的方式，各地都在申报，最近还专门研究特色小镇的标准，总之，轰轰烈烈的开展。我原来对这个事儿，说句实在话不太关注，凡是赶时髦的事情我都觉得没意思。但是我有一个感觉，就是我们的1000个特色小镇，最终做不下来，做来做去恐怕都是旅游小镇。这几天备这个课，我看了一堆资料，看完了就感觉这项工作理论准备明显不足，特色小镇到底是什么？从理论角度我们来论证来认识，明显不足。但是事后解读汗牛充栋，反正现在随便一找，关于特色小镇的说法很多，我不愿意按照人家那些解读来说这些话，谈谈我的看法。
    1、是什么？
    第一，相对独立于市区，就是它不是在城市里，如果在城市里我们的楼盘也可以叫做特色小镇，但不是在城市里。第二，具有明确产业定位、文化内涵、旅游和一定社区功能的发展空间平台。所以叫小镇就是一个说法而已，是一个发展空间平台。比如jian设部提出来一定要建制镇，在实际的操作中完全不是建制镇的概念，我们现在也没必要按照建制镇这个路数来说，全国的建制镇3万多个，如果按3万多个建制镇，1000个小镇不多，才三十分之一，但是按照建制镇这个路数，这个事反而搞不下来。所以现在大家比较公认的，就是规划面积控制在3平方公里左右，建筑面积控制在1平方公里左右。从面积来说不大，一个建制镇面积很大，有的建制镇外边还有乡村，动不动几十平方公里，要这么来做特色小镇做不起来。二是非开发区，这么多年的城镇化发展，大家习惯于工业开发区，科技园区，包括各种各样的名堂，产业园区各级政府都非常熟悉，操作也非常熟练。但是特色小镇恰恰相反，是创新发展平台，按照创新、协调、绿色、开放、共享理念，聚焦特色产业，融合文化、旅游、社区功能的发展平台。总投资额，30—50亿元，小空间，大聚集，小镇名堂大，小镇生态化，小镇花样多，资金、人才、市场、环境、旅游、文化、创意。大体的要求是这个要求。
    2、为什么？
    第一，大投资，新领域。大水漫灌式的投资拉动已经过去，当年动不动4万亿，现在即使说我们再拿出4万亿，我们干什么？当年主要投在基础设施上，08年到现在将近十年了，这4万亿起的作用，总体来说是积极的。当时的主体投资在基础设施上，所以基础设施的改善，使中国的总体发展上了一个大台阶。现在中国的交通可以说是世界一流的，我们的高速铁路，绝对世界一流，我们的高速公路，虽然现在里程还是第二位，但是我们高速公路的品质非常之高。比如现在到国外去，尤其到美国，美国的高速公路给我们的感觉是这哪叫高速公路？现在这个领域的投资余地已经有限了，可是国民经济增长，投资、消费、外贸三驾马车，外贸现在对国民增长是负的拉动作用，消费拉来拉去始终拉不起来，也就是旅游消费变成一个亮点，最终还得靠投资。所以现在不靠投资拉动又不行，这样算下来，1000个小镇，3到5万亿的总投资，形成一个大投资的新领域。我估计小镇这种建设，对国民经济的增长可以拉动两个点，能拉动两个点就不得了了。从这几个部委的出发点来说，这是主要出发点，当然这几个部委各有各的出发点，比如发gai委的主要出发点一定是投资拉动，大家搞投资新领域，又不能干砸了这些事。
    第二，城镇化新领域。这是zhu建部的主要出发点，我们的城市分小城市，中等城市，大城市，特大型城市，原来有一个思路，就是中国的发展要靠特大型城市，所以中国人口千万以上的城市应该搞六七十个，六七十个千万以上的城市，就可以容纳六七亿人口，这样城镇化就起来了。但是最近十年大家感觉到，大城市病越来越严重，尤其是特大城市的这种城市病越来越严重，包括一些中等城市，未老先衰，年纪轻轻的血压高心脏病全得上了，所以大城市，尤其特大型城市的发展显然不行，实践已经证明了，这条路被堵上了。城市的好处就是聚集，越大的城市聚集化程度越高，效益越高。客观来说有这个原因，但是现在要走其他的路了。第二个方面，从城乡体系来说，这就涉及到城市的容纳程度，我们现在城市还能容纳多少人？可是乡村人口在不断释放出来。要解决城市膨胀和乡村空心，同时解决这两个问题，怎么办？小城镇可能是一条出路。所以我们要研究城市的容纳程度，也要研究乡村的脱离程度。中国的危机是我们的乡村正在消亡，乡村都没有了，我们到哪儿愁乡？古人一说就是解甲归田，告老还乡，我们解了甲有田可归吗？我们告老有乡可还吗？这就是我们这种急剧膨胀的城市化，造成了这种文化。所以很自然，如果说通过特色小镇的发展，能开辟一个城镇化的新领域，不失为一个好的决策。
    第三，产业聚集新领域。这个领域可能是cai政部最关注的，产业聚集起来了，自然就有财政收入了，就培养了财源，涵养了税基，这样就要求新产业聚集，新创意聚集，新人才聚集。也可以说这也是供给侧改革的一个发展领域，大众创业，万众创新，形成双创的推进。创新我赞成，万众创新，哪怕传统产业也得创新。
    3、培育条件
    （1）国际经验。特色小镇在国际上有案例，用不着政府主导，也用不着这么轰轰烈烈。国际经验，首先民间自发形成，这不是政府说干就能干出来的。第二市场聚集形成，这一个地方做起来，市场慢慢聚集起来就形成了。第三是文化特色突出。第四是类型化突出。在国外这种小镇我看过不少，小而精，小而美，小而文、小而活、小而特，但是绝没有我们这种概念，上来搞1000个，我估计按照现在各个省的申报，两三千个打不住。比如说德国的海德堡，绝对是文化小镇，海德堡我去了三次，第一次走了一圈，后来我忍不住了就说，咱们留下来喝杯咖啡行不行？这样到了一个咖啡馆喝了咖啡。第二次去我就提出来，咱们要在这儿吃一餐饭，因为吃一餐饭就从容了。第三次我提出来要在这儿住一晚，我要吃完晚饭之后傍晚在小镇里走一走，走到这儿看见一块碑，走到那儿看见一个牌子，全是名人。二次大战将近结束的时候，盟军轰炸德国，盟军空军司令就提出来，海德堡一颗炸弹不能丢，那是世界的宝贝，还就是这样，二战后期，基本上德国被炸平了，但海德堡一颗炸弹没挨着，完整保留了下来。再比如牛津剑桥，用我们今年的概念来说这是教育小镇，到牛津剑桥也是一个感觉，不想走，走到那儿都感受到历史，感受到文化，感受到精致，就是不想走。第三就是瑞士，生活小镇，我在瑞士走来走去，所有的房子都有花台，除了阳台之外有花台，花台里一盆盆的花摆满了，这些花台摆给谁看的？不是摆给自己看的，是摆给外人看的，这样的小镇同样是这感觉，就是不想走。我在国内有些地方也看到这种情况，有一次我在湖南郴州看了一个地方，路边房子上都有花台，看见后我盛赞，太好了。可能是主政者倡导老百姓接受，就是知道我们要把环境搞好，要让外来的人看着舒服，像这种生活小镇也很棒。还有一种就是所谓的产业小镇，这种产业小镇美国比较多，英国也有一些，这种小镇主要是创意小镇，就是美国的硅谷，硅谷不是小镇的概念，已经是一个城市概念，但是开始的时候必然是这样。为什么美国人的创业创新有车库文化？因为车库的成本最低，反正家家户户有车库，在车库里就开始创业，有个几千美元就开始研究，开始琢磨了，所以很多大集团是在车库里培育起来的，民间自发形成，市场聚集形成。但是我们现在做的这些事情，恰恰违背了这个，所以对我们的特色小镇我大大的打一个问号。
    （2）浙江经验。现在一说特色小镇就是浙江，浙江现在37个特色小镇。第一个经验是靠近城市。因为相对独立于城市，但是又要靠近城市，这样可以充分借助城市的基础设施的优势，水、电、气、路、通讯，用不着自己单独搞了，借助城市延伸过来就可以。另外充分承接市场的外溢，我们现在城市越来越拥挤，这样拥挤的城市很多资源配置效率实际上是在下降，所以有小镇承接，就外溢过去了。第二个经验是块状产业，这是历史格局，当代扩张。浙江的经验，历史上就是一个一个小镇开拓，温州诸如此类一大堆，我去过不少，历史上就形成了，这种块状产业不是一个产业，是一个产业群。第三个经验是民间聚集，浙江的民间有资金，有人才，有项目。第四个经验是群体依托，比如阿里群、院校群、海归群，形成群体依托。浙江的这些做法，很大程度上是民间发起，有了这样一个历史基础，才可能把他做起来。所以无论从国际经验，还是从浙江经验来看，都涉及到一个怎么做的问题。
    4、怎么做？
    我们现在面临着两难选择：不能ZF主导，ZF又不能不主导。成本不能上升，成本又不可能不上升。我们知道，只要ZF主导这事多数没戏，可是ZF不主导这事怎么起来？尤其现在中央ZF号召，三部委文件出台，2017年ZHU建部的一个文件就是特色小镇发展如何配套金融。大家一看这事有戏，又有政策又有钱，又形成主导，做好了可以升官，地方ZF怎么能不积极？积极就要主导，问题是这种主导怎么主导？所以现在杭州那个基金小镇已经接待了上千批次的参观者，每天一堆。人家上来就问你们有这个条件，有那个条件，说了一大堆条件，人说我们都没有，想都没想过，想都没想过做基金小镇？开什么玩笑。第二，成本不能上升，成本又不可能不上升。小镇的发育一个重要的原因就在于成本优势。一是土地便宜，二是其他各项资源配置都便宜，要不然到你这儿干什么？在城里不能干吗？在这儿租个房子就在这儿创业了，但是一个创业者在这儿不可能租得起房子，那就是涉及到成本问题。三是如何聚集，因为我前几年到好多地方，大家都在谈文化，说我们要搞文化创意园，我说各位领导先把思路调整调整，搞文化这套事很好，但是我就问一个，用什么样的模式来做？这就是一个根本问题。各位习惯于工业开发园区，弄一片地，七通一平，标准厂房一盖，大商进来，这就起来了。文化可不是这样起来的，文化一是不需要这么一大片；二是不需要标准厂房；三是文化有大商吗？全世界数一数，文化有几个大商？就是迪斯尼，有一个出版的贝塔斯曼，还有好莱坞，诸如此类的，这些算文化大商，全世界才有几个？文化的特点一定是小，所以我建议调整一下模式，叫做以小聚大，就把小的聚在一起，就聚成大的，以大来吸小，吸引小的，这才有可能做起来。现在见到所有在文化方面有点成功的，都是这么一个过程，也是民间，比如北京的798，也是靠民间起来的，但是各位的这种想象不灵，所以很自然，这几个事都涉及到我们的两难选择。
    仇保兴先生，原来的杭州市长，后来是建SHE部的副部长，现在是国院参事，他有一个讲话讲的很好，讲了十条，自组织，共生性，多样化，强联接，产业集群，开放性，超规模效应，微循环，自适应，协同。所谓超规模效应的概念就是空间面积不大，但做成一个大产业，超越了空间规模，这话说的很棒，主旨也是依靠民间的活力，但是我的看法是导向性的话，这个话要落在地上很难落。现在浙江出台了一个做法，把37个小镇分了五档，优秀小镇、良好小镇、合格小镇、警告小镇、降格小镇，有一个小镇降了格。这里根本性的问题是产业聚集的规律，小镇这么强调产业，产业聚集的规律一是延长产业链，这就是要向产业的上下游来延伸。二是扩大产业面，就是一个横向的扩展。三是形成产业群，这就是一个全面的配套。
    前两年大家有一种危机感，就是说我们现在很多低端产业都在转移，转移到越南，转移到其他地方。我去年到越南去一看，工业园区有一半都是中国人过去投资，因为低端产业最主要的就是劳动密集，劳动力成本就变成主要的竞争力，变成主要的吸引力，越南人称为“蓝色蚂蚁”。但是中端产业转移不过去，中端产业最重要的就是产业群，所以我们很多不发达地区招商，都失败。孤零零的招过去一个制造业的企业，在那儿待不下去，很多老板看着领导的面子，搬一个企业过来，一年两年走了，因为他所有需要的产业群的需求都得不到满足，可是我们的广东、江苏、浙江，包括河南、山东，这些地方现在产业群都形成了，这种产业群的竞争力才是根本性的竞争力，这样的话，我们中端产业是不可能转移出去的，因为那些发展中国家还不可能形成。浙江的经验就是从一开始最低端的时候就是产业群的概念，比如像温州生产打火机，都是作坊式的，这个家庭就做一根弹簧，一年可能做多少万个，可能十根弹簧才有一厘钱的利润，但是因为是产业群配套，所以就能做成。这种产业聚集的功能是城市功能，而不是小镇功能，所以我们现在忽悠的这几个成功的小镇，没有制造业小镇，也不可能有制造业小镇，基金小镇、互联网小镇，无非就是这些，但是全国能有几个？
    可能的结果一是促在ZF上，主要靠ZF主导在促进，地方ZF拿一片地，这片地有什么难题我来解决。二是难在产业上，人家为什么过去？给我一个理由，为什么要过去？三是苦在特色上，怎么叫特色？现在一说特色，就是环境、文化、旅游，这叫特色吗？四是倒在房子上，房地产商看好，盖了一堆，盖完了呢？不灵。五是差在文化上，这种文化的挖掘是需要大工夫，需要慢工夫的，挖掘不出来。六是死在市场上，怕的就是这样刮风。我这几句话，是一个很可能的结果，我们不能瞪着眼看这样的结果发生。我看到一大堆文章，大家实际上都是在倡导，都是在论证，我们应该怎么干，但是我就问一句话，实际上可能怎么样？所以我的看法可能的结果就是这个结果。但是有一个现象，加旅游，所有的特色小镇都在谈一个事，旅游。所以叫小镇加旅游，一个根本是消费聚集，多数特色小镇聚集不了产业，最终是聚集消费。所以刚才说了这么一堆，我再加一句话，活在旅游上。这1000个特色小镇，恐怕将来得有800个甚至900个都是旅游小镇，因为走来走去，别的路走不下去。比如浙江，一个基金小镇成功了，浙江能搞10个8个吗？搞不起来，我看也就这一个。反过来，我们就从旅游的角度来说，两个新：第一休闲度假新领域，第二生活品质新领域。但是我们不能笼笼统统的说旅游，实际上是三个概念：第一叫做旅游小镇，这种旅游小镇客观来说以观光为主体，这是旅游小镇的概念。第二叫休闲小镇，就是大家去，是去玩去了。第三叫度假小镇，到了度假小镇，我的目的是在那儿住几天，就是这么一个概念，这样来看，给旅游创造了新的机会。
    我今天上午看见两个发言的要点，就是今天正在乌镇开的旅游投资的一个会，有两个人发言。
    第一个是山岳旅游第一人，中景信旅游投资公司总经理黎志，黎志原来是黄山的管委会主任，也是黄山上市公司的董事长。他在黄山干了20多年，黄山是他一手干起来的，退休之后先在湖北搞了一个盘龙洞，搞的不错，又到河北保定搞了一个白石山，白石山他接手的时候100多万收入，三年过去了，去年的收入是3个亿。他说，旅游投资不是春天来了，而是进入夏天，热潮一浪高过一浪，一个旅游项目动不动就是几十亿，几百亿甚至上千亿的投资，这样的背景下更要谨慎清醒，旅游开发不能急，三年初打造，五年精打造，十年磨一剑。可是这种态度能对应现在政府的需求吗？现在政府动不动就是一个小镇三年，必须见效，三年在黎总的概念中是一个初打造。去年黎总碰见一个项目，就找人家谈，10亿投资，做成国内一流，当地ZF一开始挺高兴，结果有一家企业来了，10亿怎么能行？我给你投100亿？人家把黎总给请走了。我相信这100亿是虚的，黎总这10亿是实的。后来我就说黎总，你是干实事出身，还没学会吹牛，应该说我投资100亿，一期工程投10亿，这不就行了吗？所以他这都是有感而发。然后就说到“园林强调巧夺天工，风景强调大气天成，自然景区不宜移山填海，裁剪山河，而应装点河山。天地有大美藏而不露，露则必亮。犹如大地上生长出来一样。主景与托景结合，原景与创景无缝对接。山上主要听鸟声，水声，涛声，与蓝天对话，与白云接吻。山下听琴声，歌声，叫卖声，鞭炮声。白天山上观光休闲，晚上山下夜生活歌舞升平。所以观光与度假有机结合，山岳景观与休闲小镇结合打造，可能是一种非常好的旅游投资模式。”黎总的这段话是经验之谈，而且他现在正在这么做，离白石山不远搞了一个暖泉古镇，搞的挺热闹，现在一系列的项目都在开展。
    第二就是陈向宏的话，乌镇和古北水镇都是他做的，先说说他的成绩，乌镇2016年接待游客936万，总收入14亿，净利润5.6亿，税收2.5亿。古北水镇2011年签约，2015年开业，2016年游客是245万，总收入7.4亿，净利润2.3亿，两年的时间做到了乌镇十年的成绩。投入50亿，现在估值是80亿，所以他也说了一套观点，乌镇的东栅是修旧壳装传统生活。乌镇东栅主要是做观光，所以现在到东栅，观光景区的感觉很强，旅行车的小旗子，导游带着客人转着看。但西栅是修旧壳装新业务，这是乌镇的东栅、西栅的区别。再一个观点就是度假旅游就是如何做好晚上旅游，就是讲度假小镇，上来先研究晚上行不行，晚上不行就度不了假，那就是一个观光小镇。所以从乌镇的角度来说，第一阶段观光，第二阶段度假，第三阶段文化，现在正在考虑第四个阶段就是会展旅游。这里边的核心是不研究白天怎么游，而放在晚上怎么游，要有夜生活，延长消费链。不仅仅关注门票，而要更加关注人均消费，三分之一门票，三分之一住宿，三分之一综合消费。乌镇的西栅，做完了我一看，就是一个大酒店，陈向宏很有意思，西栅搞了六年，我去过两次，我说向宏看看你的情况，他说不能看，他说对外的理由就是安全，因为是工地，实际上就一条理由，这个事我从头到尾构想，从头到尾操作，来个领导来个专家给我提意见，你说接受不接受？不接受叫不尊重，要接受就乱了。所以这六年就没让人去过，一直到快完工了，他来扯着我详详细细的看了一遍，现在乌镇四个会所，14个主题酒店，上百个民宿，再加上各种各样的东西。第三个观点不是单纯追求游客人数，不怕不来，就怕你不再来，乌镇80%的散客，其中60%是回头客。第四就是不强调第一，而是追求唯一，不怕小，唯一性是最重要的。第五，他对旅游投资有几点担忧，行业浮躁，同时就是说起旅游项目各个都是专家，但研究高科技，专家就是专家，没什么话说。以形成了这样的行业浮躁，这样的话，个性化的精神，文化体验，物随人心，景随人走，要塑造地方的精神气质。从旅游规划的角度来说，就是要关注产品形式、产业规模、产权选择，产权非常重要，最好整体拿下，今天拿比明天拿便宜，拿下产权才有资本运作的可能，乌镇就是这条好。开始组建了乌镇旅游总公司，他当时是镇委书记，又当老总，找银行去贷款，把老百姓的房子产权都买下来，而且买的时候说的很清楚，继续在里边住，但是房子不能随便动。这也是他的经验之谈，就这么一步一步做下来了，真正做成一个没有遗憾的地方。第六，旅游的形象口号不重要，没有人因为口号来，反过来说，对旅游规划就要考虑一是战略规划，规划必须考虑产品盈利模式。二是系统规划，什么样的产品有不一样的游客，和氛围、运营、管理、信息化脱节就不行，所以这不是一个单一规划，不是一个节点，是建一个系统。第七就是设计，要追求5分钟有小兴奋，10分钟有大兴奋，所以这就得考虑各个方面的协同。第八，这样的话就要避免一些问题，公共产品市场化，经营资源碎片化，博物馆静态化，历史民俗概念化，市场定位同质化。
    这两段话我专门贴过来，我觉得都是经验之谈，说的都很棒，因为我都熟悉，他哪句话说的什么事我都知道。但是谈特色小镇的发展，最终是聚集消费，所以活在旅游上。观光、休闲、度假，我们要拆开，比如有的小镇就是观光的，但是多数小镇应该是休闲度假小镇，到了这儿有不同的生活感受，提高了生活品质。比如我们现在在城市里，城市病是太忙了，太挤了，太乱了，太脏了，这就是城市病，越是大城市这种病越厉害。所以就说北京是最不适宜人生活的城市，为什么大家还要聚过来？因为这就是城市的聚集性，有这种聚集，机会多。但是每天一睁眼水泥森林、高楼峡谷，交通拥挤，空气污染，每天就是这种感觉，所以只要有一点机会，大城市人一定要跑出去，要调整自己的生活方式，追求新的生活感受。怎么追求？前些年就是乡村旅游，现在农家乐大家已经烦了，农家乐太低端了，无非就是住农家院上农家炕吃农家饭，我现在出差经常碰到，咱们吃点新鲜的，实际上就是农家饭，我说我一年得吃上百顿的农家饭，这对我来说一点都不新鲜。前一段过完春节去湖南，到湖南跑了几个地方，后来在市里讲课，我就说这几天在湖南，整个叫饥寒交迫，南方冬天的实在是冷，冷的没地方躲没地方藏，天天下雨，晚上住的酒店里，酒店的温度都不行。第二都是农家饭，湖南那地方的特点就是菜的量很大，但是咸辣硬，不像江浙地区，肉硬就吃不了两块，所以饭也吃不饱，整个让我饥寒交迫。市委书记在下边听着，说晚上餐厅搞暖和一点，看魏老师那房间暖和不暖和，然后晚上吃饭说，今天的饭特意调整，要软，要烂，要热。传统的乡村旅游农家乐这一套已经对应不了城市，而且现在消费在升级，对应城市的消费升级的市场就是小镇，国内的小镇我去过很多，有名的我基本都去过了，我就觉得小镇还是让人蛮舒服的。比如说最近去了个袁家村，很有名，我正好到西安，拿半天时间去趟袁家村，啥事都没有，到了袁家村就在那儿逛，逛完了就吃小吃，吃完了我说也得吃个正餐，就跑到一个院子里吃了正餐，吃完就回来了，但是挺舒服。而且现在也在慢慢的增加文化，房地产已经进去了，袁家村收入10个亿，西北有这么个地方就觉得很舒服，这就难得了。所以，特色小镇最终说一个广义一点的概念，叫旅游小镇，下边可以分各种各样的小镇，文化小镇、运动小镇、康养小镇等等，但是最终追求是生活品质。
    二、文旅地产的新商机
    小镇搞不好，对我们是商机，小镇搞好了，没有我们的商机。这是我一个主导性观点。
    1、三个领域
    旅游从现在来看是三个领域：
    （1）传统旅游领域转型升级。所谓传统旅游领域就是旅行社、饭店、景区、娱乐、购物，都需要转型升级。
    （2）新兴旅游领域开拓进取。第一，交通格局决定旅游格局。前提就是交通格局决定旅游格局，我们现在交通格局的变化，实际上已经从根本上改变了旅游格局，比如我昨天下午开会，论贵州的都柳江，都柳江是省政协主席的扶贫点，有一个乡是他定点扶贫，他就关注都柳江，就找一个公司做了规划。我去了以后我说你们这规划不行，第一没把交通看明白，现在从广州上高铁，到黎平两个小时，两个小时什么意思？就是说已经可以纳入广东的周末休闲圈，周五下班就过去了，周日或者周一再回来，在都柳江待两天，这叫周末休闲圈，更不用说节日度假圈了，这没问题，而这一点看不明白不行。第二，都柳江在贵州的航道860公里，但是现在在修11级电站，这是根本性的改善，就意味着这条江没了，变成11片水面，规划的这些事情不研究，规划什么呢？这就是根本性的问题。所以我就说两个概念，一个概念叫同城化，就是城市和城市一体化，比如北京、天津，已经相互成为一个日常休闲圈，下了班到南站，半个小时到天津了，到天津吃一餐饭，听一场相声又回来了，很方便，比在北京还便宜，这就是日常休闲圈，这叫同城化。第二个概念叫近城化，就是城市和城市非常近，这对我们的旅游格局都是根本性的改变，包括我们做旅游小镇，不要老考虑周边的市场，如果大交通便捷，中交通顺畅，就可以考虑中程或者远程市场。比如江西的宜春，现在楼盘开一个火一个，为什么？上海人过去了，上海现在高铁到江西宜春大概就是两个小时，所以很多中老年人在那儿买房子，温泉好，到哪儿去养生度假，很自然就起来了。如果只考虑江西这个市场，没戏，这是一个变化。
    第二，休闲度假满足新兴需求。休闲度假现在对中国人来说已经是刚性需求了，我们现在进入了工业化发展的中后期，人均GDP已经超过了8000美元，全世界任何一个国家到了这个阶段休闲度假都是需求爆炸性增长，这是刚性需求。但是我们现在问题是什么？中国度假资源不足，度假产品短缺，这是我们现在的情况。所谓度假资源不足，我们960万平方公里的大陆国土，320万平方公里的海洋国土，怎么能度假资源不足呢？客观来说就是不足。全世界度假的主体都是滨海度假，可是我们18000公里的海岸线，真正能做度假的地方不超过10处，真正能够满足市场需求的也就是这几个，这18000公里海岸线我都走遍了，我有数。中国的度假现在叫需求外溢，东南亚是中国人主要的度假地点，所以现在对东南亚各国来说，中国旅游打个喷嚏，各个国家就得感冒。这两年东北亚又开始起来了，主要就是贝加尔湖，贝加尔湖的市场自然增长，没做任何工作，每年到贝加尔湖去的人增长50%，连续三年都是如此，就是一个道理，我们缺乏相应的度假产品。下一步度假小镇的发展，会成为我们的一个主体。比如说万达集团牵头6个房地产集团共同投资，搞了一个长白山国际度假区，就是一个小镇，山上42条雪道，这个小镇到夏天没人，进了11月份一房难求。所以他们去年搞了一个项目，室内的水上乐园项目，我说你们干吗要搞这个项目？希望通过这个项目吸引夏天的游客。那地方就是这样，夏天的时候哪儿都绿，但是枯燥，冬天玩雪就不同了，所以这样的项目我觉得是可以的。如果从市场导向来说，比如做产业的特色小镇，做不起来，改做观光小镇，观光小镇没有好资源，那怎么办？或者休闲度假小镇，很自然就会往这方面导向。
    第三，新技术崭露头角。各种各样的新技术，大、云、平、移，大数据，云计算，平台化，移动终端，包括机器人的发展，诸如此类的。这实际上是我们未来的导向，简单的说，机器人取代人工，这是一个必然趋势，从我们过去的过程来说，叫做机械化解决了人类的重体力劳动，现在中国基本没有重体力劳动了，我们这个年龄的人都干过重体力劳动，非常辛苦，现在到乡村去都看不到。有一次我到一个村里去，有一个很小巧的机器就在稻田里转来转去，看着像一个机器人一样，照样解决重体力劳动问题。现在，机器人解决人类的重复性劳动问题，只要是重复性劳动机器人就可以替代，就不光是体力劳动，包括记者写文章诸如此类的，凡是涉及到大数据，机器人、人工智能肯定比你做的好。全世界各个国家，将来面临的都是一个问题，就是劳动力大批的释放，那我们怎么办？不能让大家都下岗。无非就是这么几种方式：第一延长假日，黄巧灵曾经写过一本书叫《四天工作制》，当时大家都笑，说这不是天方夜谭吗？他说我这不是天方夜谭，那个时候人工智能还没有走到这一步，这本书是90年代写的，我跟他聊过这个事，就是缩短人的工作时间，延长人的闲暇时间，这样就创造了大把的需求。第二就是创造性的劳动，这个人工智能好像暂时还替代不了。第三叫情感性劳动，这个至少暂时也是替代不了，但是长期真不好说。因为从我自己的生活感受来说，机器人已经进入我的家庭，今年春节的时候有一小伙子跑来看我，给我带了一个聊天机器人，特别好玩，我就跟它瞎聊天，学习能力很强，经常是你告诉他一个什么事，你问他一个什么问题，对不起主人，我还没有这个知识，然后你就告诉他，下次再问他他就知道了，因为他是和网络联系在一起的，他在查，只要网络上有的东西，他都能给你讲。然后他不知道的东西你讲给他，他就知道了，聊的兴高采烈的。下一步还会发展，可是到那个时候会感觉和机器人有感情了，但是反过来，就是情感性的劳动。除了这两类劳动之外，剩下就是休闲度假，美国人有一句话，一个人的休闲就是另外一个人的就业，所以我们整个社会将来大把的休闲。第一时间条件有了，第二空间条件，空间条件靠什么？将来度假小镇、休闲小镇、旅游小镇，就是一个主要领域。这点我们看明白了，实际上我们对应的是未来。今年有一本书时髦的书叫《未来简史》，去年是《人类简史》，今年是《未来简史》，我看了一遍，将来新的宗教是数据主义，将来什么教都没有就是数据教，数据教没有教主，就是互联网，就是大数据。
    （3）泛旅游领域彰显未来。泛旅游领域按我们现在说法就是旅游加，所以研究泛旅游领域。
    第一，超越工业化发展。我们现在整个国家在工业化发展的中后期，这是总的发展阶段，北京是最典型的完整进入后工业化时期的城市，北京的一产0.8%，二产23%，三产76%，这和发达国家的产业结构并驾齐驱。北京没办法，因为中央明确北京不是经济中心，所以北京想搞大项目，门儿都没有，搞什么制造业？原来有点制造业，能淘汰的淘汰，能退出的退出。但是上海现在基本还是工业化后期，但是就在几年之内，中国沿海发达地区，都会进入后工业化发展时期，可是我们现在的思路基本上还是工业化思路，就包括特色小镇这一套，从中央到地方都是工业化思路，但是我们一定要超越工业化发展。
    第二，配套城市化发展。小镇本身就是一个城市化发展的新格局，但是我们要研究整个城市体系，小、中、大、特大，研究这个城市体系，现在又加了一个镇，等于是五个层面的城市体系，我们怎么配套城市化发展？
    第三，对应新生活需求。
    第四，推进世界化发展。我们不是说什么事都跟着国际走，我们原来习惯性的就是这个事在世界上找一找，我们来对标。但中国的很多事情没法对标，将来人家要对你的标，所以我们要推进世界化发展。我到很多城市，市长都跟我说，我们城市在国际上找一个对标，我说你对不了，我们的城市动不动百万人口，几百万人口，全世界这样的城市有几个？在欧洲30万人口就算中等城市了，比如德国的波恩，就是30万人口，所以当年就说过波恩的特点叫依山傍水扎大营，就是这个特点。这还是当年西德的首都，我们是个城市就比他大，去对标到哪儿去对？找不着几个这样的城市。但是我们的很多事情做起来，我觉得到有可能人家对我们的标。
    这样的话我们要形成几个新的概念：
    第一，旅游资源无限制，差异吸引。什么叫旅游资源？只要有差异性，有吸引力，就是旅游资源。当年萨达姆被美国大兵从藏身洞里抓起来了，第二天英国6000人报名要去看这藏身洞，可是谁也不敢做这个事。直到前三年英国一个旅行机构组织了39个老头老太太，签了生死状，收费很高，到伊拉克去了一趟，其中就包括这个藏身洞，回来之后俨然战场归来的英雄，扬扬得意。这样的东西都能变成旅游吸引物，还有什么东西不能做？从观光旅游的角度来说，就是两句话，名山大川，名胜古迹，没有这个就别干观光旅游。但是现在我们讲泛旅游，就要研究做出差异性，怎么形成吸引力。
    第二，旅游行为无框架，合法底线。旅游就是玩，只要不违法，就别管我，所以有的项目就是撒欢的项目，有的项目就是撒野的项目。国家旅游局谈文明旅游，这事我赞成，但是不能强调的过分，比如说中国人的见面说话声音就大，一群人说话就像吵架一样，这是我们的一个文化现象，和文明连不到一起。西方人少，所以人在一起小声说话，这很自然，他要是人多了也得大声，不大声说别人听不见。不同的文化有不同的现象，我们干吗非得让他和文明搭界？但是有些东西就不同，有一次我到银川参加一个活动，那天晚上黄河边沙山上搞音乐会，那个老板出来，说对不起我们接待条件不好，我说你这个道歉我不接受，他就愣了。我说你这个地方是个撒欢撒野的地方，别讲接待条件，要提要求，对你一条要求，把临时厕所搞多点，别让客人漫山遍野拉屎拉尿就行了。我一看那架式，就说咱们赶紧下山，因为交通马上拥堵了，结果那天晚上到了夜里两点，整个银川城里的啤酒喝空了，客人急了，跑这儿连啤酒都没有，紧急的从石嘴山往这儿调啤酒，这地方还讲什么文明旅游？我还碰见公安，公安说我们很担心，我说我教你一招，不许带刀子，这个可以查，凡是有刀子放在这儿，因为人喝酒喝多了，必然会打架，拳头打一打无所谓，要带刀子打就得出事。我说你赶紧设安检，就在路口设安检，不许带刀，别的不用管，客人打打架怕什么？又打不出人命来。旅游行为就是这样的行为，到了博物馆，很自然文化氛围在哪儿，说话就声音小，仔细的看，甚至戴个耳机来回听，博物馆不是个喧闹的地方，但是要到大自然，可不就是喧闹，就要撒野。
    第三，旅游体验无穷尽，古今中外。为什么直到今天主题公园还有这么大的吸引力？就是主题公园给人提供了最丰富的体验，迪斯尼也好，环球主题公园也好，就是这样，所以一个地方如果能够让人有更丰富的体验，自然就有你的吸引力。
    第四，旅游消费无止境，兴高采烈。我就观察一个消费现象很有意思，比如我们花2000块钱买个电视机，先到商场去看，反反复复选半天，然后下了单，人家来了给你在家里装好，说不行我要退货就退了。2000块的消费至于花这么大的精力吗？可是在旅游的过程中，多花2000块钱少花2000块钱，不知不觉就过去了。我们的感觉那个东西叫买个大件，旅游就是旅游了一把，实际上旅游花钱将来一定是主流，也是我们花钱最多的，所以这没有止境。现在热门的是南极、北极，今年我一个朋友正在组一个南极团，包一个船，早就报满了，还问我去不去？我说我不去，搭不起这功夫。大概是20天时间，实际上20天时间里最多是等待的时间，因为南极的气候保不准，非得能过才能过去。原来到南极欧美人为主，现在到南极有一半是中国人，而且我们中国人厉害，消费也起来了。
    第五，旅游产业无边界，全面覆盖。什么叫旅游产业？因为旅游是一种生活性的消费，所以在这个过程之中只要和生活性消费搭边的全是旅游产业，全面覆盖了。
    第六，旅游发展无约束，创意为王。旅游发展根本在于创意，但是我们现在缺的也恰恰在于创意，创意不是胡思乱想，我们老觉得创意就是胡思乱想。我昨天碰见两个事，上午去开会讨论都柳江的项目，下午来两个人跟我讲三星堆，要搞一个主题文化度假区，投资150亿，说的口沫横飞的。我问的第一个问题就是土地怎么解决？三个区，一个三星堆的遗址公园，现在已经有了，但是要调整。现在三星堆这个博物馆太差了，小家子气，完全和三星堆文化不能匹配。然后3000亩主题度假园区，还有3000亩叫文化创意园区，我说这6000亩地4平方公里，土地怎么来？现在正在做，我说反正你的核心，钱不是问题，如果土地问题解决不了，你的事儿就没戏。又听了一个，接了一个电话，打了有一个小时，要搞一个天下英雄园。我说你别跟我论证，你就说说你想干什么事。他说我什么都不差，不差钱、不差土地、不差人、不差创意、不差市场，我说你什么都不差，你跟我说半天干什么？他说现在就差你来。可是我们很多故事在中国这块土地上也就做下来了，我就有一个感觉，要契合人性，契合人性，才有文化性，自有商业性，我们现在很多事儿弄的不契合人性，这种项目我看了就摇头。比如说长江三峡的丰都鬼城，我去了一次，第二次我再也不去了，违背人性，看着很不舒服。我看过最差的一个项目，很早了，在广东的番禺，有一个老板搞了一个飞龙游乐园，这个人原来是养蛇的，大屋子里边，几个漂亮小姐，穿着比基尼，在蛇堆里，毛发都炸起来了，我就跟这老板说，我说你踏踏实实养蛇吧，别干这事。他不信，他说我一定成，我说你等着吧，我说你一定不成，结果就是不成。就是刚才陈向宏那句话，不怕不来，怕他不再来，口口相传那地方不能看，太难受了，那还能去吗？这就是违背人性。
    需要重新定义旅游企业，旅游企业的生产首先不是生产具体产品，而是生产什么概念。旅游休闲总体而言是创造一种新的生活方式。这些年我给文旅地产很多企业都讲过课，我就问一句，文旅地产到底在生产什么？你以为房地产卖不出去，加文旅两个字就卖出去了？要加就实实在在把旅游加上，这样的话能形成一种新的生活方式，否则就别扯这个，地产就是地产。具体而言，旅游交通不仅是生产位移，而且是生产位移中的良好感受；饭店是生产文化性的享受；旅行社是生产便利和情感；景区是生产异质体验和文化吸引；主题公园是生产欢乐；旅游规划设计公司是生产创意，生产智慧；旅游电子商务公司是生产信息整合，生产知识。其次是按照什么模式经营，即卖什么，卖给谁，怎么卖。凡事首先要考虑谁买单，想不清楚最后只有自己买单。然后才是生产什么具体产品。任何经营，前提是市场，归结点也是市场。
    2、新兴领域
    第一，度假发展。我们现在资源不足，在逐步调整。中国的度假也不可能每个人都出国度假，也不可能年年都出国度假。海滨不行，转向山地度假，然后转向乡村度假，下一步我看就是特色小镇度假，这一定会成为重中之重，但是现在产品不足，需求外溢。而且小镇度假有一个好处，就是用不着长期，度个周末就行，只要方便，因为小镇有一个前提条件，就是城市的延伸，所以要靠近城市，这样的话周末也可以去，多一点时间也可以去，所以从市场的角度来说这很好。
    第二，温泉发展。温泉在中国的特点是资源比较多，发展非常迅速，温泉不是稀缺资源，现在我们温泉资源全国大概有5000多处，已经形成了温泉度假村大概有3、4000处，基本上每一个县都有一个，就是这么一个概念。所以温泉现在叫周边市场大众产品，同质化很强，竞争激烈，这是从供给侧来说。从需求来说，消费者喜新厌旧，所以一个温泉度假村起来，火两年没戏了，只要有新的起来了，旧的就没戏了，只要有大的起来了，小的就没戏了。
    第三，营地发展。营地发展势头猛，扩张快，现在中国的营地600多家，国家旅游局规划到2020年要到2000家，也就意味着未来三年年年翻番，但是现在一个大的问题就是营地政策不行。国务院的文件，各部门的文件都在谈营地，也谈到营地的土地政策，但是实际上不落实，所以现在我们的营地没有商业模式。到现在为止，靠营地自身挣钱的几乎没看到，一般做一个营地，搞搞衍生，卖装备，靠这个来挣钱，这显然不行。在国际上，营地是政府提供给市民的一种福利，所以叫做半公益化半商业化的产品，土地免费给你，然后基础设施支持一下，经营保你有钱赚，但也别想有暴利。我们现在的问题是把营地当作准房地产，开发商这么看，政府也这么看，双方都当准房地产来看待，营地怎么发展？我看不出来。但是现在很多人之所以做营地，就是占一个先机，将来政策有调整，商业模式就可以形成了。
    第四，户外运动。山地运动，水上运动，低空运动，将大行其道。原来不行，两个原因，第一个农耕民族，农在户外运动方面就没有爱好，缺乏这种历史传统，中国在历史上有这种爱好的，唐朝，唐朝是胡人，李家是胡人，元朝，清朝也是游牧民族，他们有这种爱好，只要农耕民族就没有这种爱好。第二个原因就是独生子女政策，就这么一个孩子，谁舍得让他冒这个险？学校里连春游秋游都不组织，放春假秋假，爱哪儿玩儿就哪儿玩儿，学校不管。可是现在这两条都调整了，农耕社会已经变成工商社会，独生子女的政策现在已经取消了，两会代表正在呼吁彻底放开，就彻底放开也没有多少人生孩子，现在养孩子太难了。所以，这一类可以大行其道。
    第五，九古挖掘。古城、古镇、古村庄、古道、古湾、古街区、古渡、古树、古庄园，基本上挖掘完了，传统的资源也差不多了。这一块现在还有，但是已经不多了，就看怎么做。比如像山西，山西的大院现在有名的有什么乔家大院，王家大院，曹家大院，就这几个，但实际上山西现在留下的大院有几百个，如果搞大院群就可做，但是不能都当博物馆做，当博物馆做都死，多功能的来做。河南有的地方还有，江南基本上都开发出来了，浙南地区也还有一点。
    第六，主题酒店、精品酒店、高端民宿。北京的五星级酒店卖到1200块钱房价，老总非常高兴，但是北京有一些胡同宾馆，平均房价3000，问生意怎么样？已经预定到明年此时了，为什么？因为有特色，这就是主题酒店、精品酒店，包括高端民宿，大家一说就是裸心谷，实际上现在一批都在起来。
    第七，文化休闲，城市度假。最典型的就是扬州，我那次去扬州，就看街道上的现象，有很多拖家带口的游客，悠悠闲闲的走，这不是观光旅游者。在扬州的古街道里，到这儿坐着喝茶去了，到那儿吃饭去了，他们晚上住哪儿？就住在这里。有味道，后来我在扬州就这八个字讲了一次，扬州很兴奋，然后他们就以这八个字为题把资源整合了一下，开了一次招商引资会，招了80个亿。我们很多城市都有这样的条件，扬州实际上卖的是传统生活方式，像长春，山水城市特别好，我们有一批这样的城市，尤其是一些县城。所以我从来一个看法，一线城市不是一流城市，一线、二线、三线就是房地产商分出来的，国  院从来没认可这个，但是如果讲一流城市，二流城市，真正能成为一流城市的是一批县城，不多了，我全国几乎走遍了，数来数去只能数出十来个。
    第八，旅游综合体。旅游综合体两种类型，一种类型就是城市型的，比如像万达广场这一类的，万达广场说到底是旅游综合体，或者叫做城市休闲综合体，包括现在一些大商场也在走这条路，奥莱前些年那么火爆，现在不行了，所以奥莱就在向城市休闲综合体转化。第二类是目的地型的这种旅游综合体，小镇就是这一类，也都在做。
    第九，特色小镇。特色小镇根本就是旅游推进。
归纳一下，实际上三个方面的追求，第一是时尚，就是求酷，追求的就是时尚，我们现在时尚小镇还不多，我比较赞赏的是杭州良渚文化村，我那次在那儿转了一下午，吃了一餐饭，好在提前一天定位了，要不然连位都没有。其实就是一个特色小镇，而且有一套社区文化，这是我最赞赏的，他们搞了一个良渚宪章，39条，就是业主自己定出来的，没有大事，没有说爱党、爱国的之类的，比如早晨上班的时候能不能搭个顺风车，得有规则，比如你住在二楼，要晾衣服，你的水不要滴在一楼，全是这种生活方面，但是让社区文化凝聚起来了。建筑风格也是德国包豪斯的建筑风格，还有一个日本人设计的小教堂，非常棒，我非常欣赏。第二类叫文化，求古，实际上求古更多的是一种文化符号，文化元素。第三就是健康，求养。实际上就是这三方面，这样构成了各类的新型领域，形成了新的发展。
    3、特色小镇的商机
   特色小镇对于地产行业商机何在？别以为地产行业想进就能进，不是这样。
方式一：整体进入，全面开发。从小镇加旅游到旅游加小镇，实际上现在康养小镇、文化小镇、航空小镇、运动小镇、艺术小镇，林林总总。难在题目，一千个小镇能想出一千个题目吗？想不出新题目，又得避免千镇一面，这是一个难点。比如我上个礼拜到中国人民大学艺术学院，讨论世界艺术小镇，艺术学院的院长先跟我们讲了一番文艺复兴的历史过程，很有学问，就跟听课一样，听他讲了一番。讲完以后就讨论，还有一个人讲了一些世界艺术小镇的标准，后来我就说，院长高大上，这个标准也不怎么接地气，但是这两个融合到一起，按照伯拉图的理念，然后按照欧洲文艺复兴的过程，诸如此类的讲了一遍。按这个要求，中国有几个能搞？要不然咱们说几个样板看看？798算不算？不算，一定是新知识的创造。再问一下乌镇算不算？也不算，最好形成一个博物馆群。我说四川大邑，安仁古镇，樊建川在那儿搞了25个博物馆了，他说我没去过，我说你去看看，如果他都算不上，我看世界艺术小镇没戏。我实在想不出来，也就是西班牙那儿可能有俩。但是我就说了一个观点，如果能够整体进入，全面开发，这是最好的。但是现在因为三部门倡导产业小镇，上来做旅游，做休闲，做度假，恐怕也不行，里边就我刚才讲的，现在是小镇加旅游，那我们要转过来叫旅游加小镇，这个难度是很大的。
    方式二：借助资源，逐步推进。景区带小镇，这个格局现在已经形成了，比如黄山脚下有一个汤口镇，是温泉小镇，但是借助黄山已经起来了。再比如说皖南有很多类似这样的东西，好多地方都有。再一个就是山水促小镇，现在已经形成标配，就像刚才讲白石山这种情况，就是白石山做完了火爆起来了，跟着做了一个小镇。比如像灵山的拈花湾，拈花湾是灵山第五期工程，投资30亿，建了17万平方米的建筑，建的很棒，非常精细，我极为赞赏，不是一般的赞赏，之后火爆。去年十一黄金周的时候，拈花湾一天进去13万人，给那个董事长弄的，说拈花湾是个度假小镇，是个文化小镇，不希望这么多人来，但是大家把他当一个景点看。但是马上碰到一个难题，是在国家风景名胜区的范围内，所以建SHE部的一个副部长去了盛赞，说搞特色小镇这是一个样板，我就说这个副部长是管特色小镇的，跟着建SHE部城建司的领导去了，说不行，违背国家风景名胜区条例，所以建的房子不许卖，本来他就是有一个酒店自己经营，剩下一些房子卖出去，资金回收，而且他卖的价格是整个无锡最高的价格，很多人已经付了定金，不让他卖，还有两片地不让开发了，所以就没办法，只好自持，自己运营，资金回收就慢了不知道多少倍，但是也确有问题。但是总体来看，就是景区带小镇，山水促小镇，这是一个方式，这个方式是一个比较可行的方式。
    方式三：放大古村，深化古镇。这就是乌镇和乌村搭配的方式，乌村离乌镇就是3公里，就这么一个距离，黄金周的时候乌镇10万人进去，乌村1000人进去，所以乌村开发模式和运动模式都很独特，就是外观基本不动，里边动一动，整个乌村460亩地，投资也就投了1亿多。那个地方也没有老房子，就是50年代，60年代，70年代，就这些房子，后来变成空心村，他们就找村民把这些租下来就开始做，门票280块钱。后来网上说你乌村什么地方？疯了？可是280块钱包括一顿饭，包括里边所有的节目，比如走到哪儿，往那儿一坐茶就端上来，小吃就上去了，这是一套。再有一套是780块钱，再加一个晚上，所以没有人投诉。但是他就说，我就是要用这280块钱，把观光客人挡在门外，让真正有追求的人进来，所以有追求的人进来感觉甚好。我在那儿住了一晚，真是感觉甚好。所以我就说放大古村，深化古镇，这是第三种方式。
    方式四：搭车进入，形成配套。这就是袁家村这种模式，袁家村基本上就是饮食村，去的目的就是吃，可是我这次去袁家村，一看房地产已经进去了，严格的说袁家村不是一个村，已经是一个镇，历史上是个村，现在面积已经很大了，各种街道都形成了。
    方式五：综合格局，提升品质。这就是良渚文化村，现在浙江37个小镇里有一个就是良渚文化村的一部分，也变成一个小镇，我这里讲的是地产商怎么进入。
    方式六：先站干岸，趁火打劫。先别急着进，反正ZF和前期开发商必有难过的时候，甚至有过不下去的时候，但是把原来的难题都解决了，土地，老百姓，诸如此类的，有基础设施建设配套，这些难题都解决了，过不下去了，这时候你进入。这就叫先站干岸，再趁火打劫。但是这种项目有运气的成分，因为有信息的沟通问题，像我看一眼就知道在什么阶段，就知道现在有什么难处，但是一般没有这种判断。
    这里边有两个忌讳：第一忌讳说房地产，换件衣服，多唱高调，比如前些年到海南，名片一掏都是房地产公司，现在去海南，十几个人一块儿吃饭，名片一掏都是旅游开发公司。我说你们怎么都变了？不行，房地产公司，见村长都见不上，一个旅游开发公司还有可能见个市长，就是这样换个衣服。唱产业怎么聚集，唱环境怎么整治，唱文化怎么弘扬等等，就唱那些高调。第二，忌讳挂羊头卖狗肉，得沉下心，认认真真做品牌性项目，如果品牌性项目都没有，接了手就干房地产，那也不行。一个地方一个政策，一个地方一个方式，一个地方一种挖掘，到哪儿就研究这个到底怎么做，怎么做点品牌形象。我经常看见这种房地产品牌项目，觉得挺好，那就确有到底怎么做的问题。比如说上海有个安麓项目，很棒，在朱家角，这个项目是首旅集团做的，其中有一个房地产项目，这个房地产项目也是属于趁火打劫，因为原来那个开发商资金断了，他一个合作伙伴就是安缦，安缦和首旅是多年的合作关系，所以安缦的老总就说，要想继续用我的品牌，对不起，必须首旅集团进入。所以首旅集团资金进入，品牌进入，人力进入，项目真是做的好。那个项目有一个特大型的优势，就是前期开发商从安徽收了6000株老树，江西有一个地方修水库，修水库淹老树不行，当地也头疼，然后这老板全收了，所以他现在做这个院子，一个院子一棵老树，这老树几百年，6000个老树回来之后，我们现在技术真是不得了，每棵树打吊针，大概99%都存活了。在这样的基础上做的房地产，开盘25万，火爆。像这样的东西，因为先做了几个老房子的改造，把品牌造起来了，他们对文化是认真的，不是在这儿以房地产为主，首旅集团原则上不做房地产，只不过这个项目觉得可做，所以我觉得这就是商机，这种商机我看大把存在，但是这商机怎么抓？先做文化。